Категорії
статті

Деякі питання посвідчення договорів про перехід права на земельну ділянку при переході права на будівлю і споруду

5 листопада 2009 року Верховною Радою України було прийнято Закон України №1702-VI “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю”,який в частині набув чинності 10 грудня 2009 року,а деякі статті цього Закону вступили в дію 1 січня 2010 року.
Відносини, пов’язані  з переходом права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи врегульовані ст. 120 Земельного кодексу України та ст.377 Цивільного кодексу України, які повністю викладені в новій редакції.
При посвідченні правочинів про перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду нотаріус роз’яснює сторонам  норми ст.120 Земельного кодексу України  та  статті  377 Цивільного кодексу Ураїни, відповідно до яких передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника.
Ч.4 ст.120 Земельного кодексу встановлюється загальне правило, відповідно до якого, у разі набуття права власності  на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами, право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди. Означена норма ставить умови такого переходу в залежність не тільки від  змісту договору про перехід права на земельну ділянку, але і від договору відчуження будівель, споруд, зміст якого може змінювати загальне правило пропорційного переходу прав на земельну ділянку до набувачів будівлі. Дана норма(поряд з договором про перехід прав на будівлю(споруду) практично визначає основну умову договору про перехід права на земельну ділянку, не дозволяючи сторонам вийти за встановлені законом рамки пропорційності розподілу прав на ділянку на стадії укладення договору про перехід права на неї, якщо раніше вони не передбачали таку можливість у договорі відчуження будівлі.
Проте ч.6 ст.120 ЗК України та ч.2 ст.377 Цивільного кодексу передбачають, що розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об”єкти.
Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійсюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.
Проаналізувавши виписані норми Земельного та Цивільного кодексу, стає незрозумілим, чи стосується вимога щодо зазначення серед істотних умов договору відчуження такої нерухомості кадастрового номера та розміру земельної ділянки, на якій знаходяться зазначені будівлі у будь-яких випадках, чи тільки у випадках, коли вказана земельна ділянка належить відчужувачеві на праві власності?
Відповідно до ч.1 ст.377 ЦК України, “право, на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду…”, свідчить про автоматичність переходу права на земельну ділянку, хоча законодавець ухилився від визначення, яке право на земельну ділянку та як воно переходить до набувача будинку. ЗК України це питання частково врегульоване. Там вказано, що переходить те право на земельну ділянку, яке мав власник будинку.
З цього слідує, що  для договору купівлі-продажу(або іншого договору відчуження) будинку (будівлі, споруди) не потрібно вирішувати питання про право на земельну ділянку, а вимагається лише позначення її розміру та  кадастрового номера.
У разі набуття права власності на жилий будинок, який розташований на землях державної або комунальної власності,що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України.
Для недопущення протиріч з даного питання, до ст.141 Земельного Кодексу “Підстави припинення користування земельною ділянкою” були внесені доповнення п.“е”, що додатковою підставою припинення права користування земельною ділянкою є “набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці”.
При посвідченні правочинів щодо розпорядження спільним сумісним майном , які підлягають нотаріальному посвідченню та ( або ) державній реєстрації, якщо правовстановлюючий документ оформлений на одного із подружжя, нотаріус вимагає письмову згоду другого з подружжя.Справжність підпису на заяві другого з подружжя про згоду на укладення таких правочинів повинна бути засвідчена в нотаріальному порядку.

Марія Коробчук, приватний нотаріус Галицького районного нотаріального округу

Джерело: http://galslovo.if.ua/