Категорії
статті

Про податки, про ріелторів, про оцінку майна, про заниження вартості нерухомого майна в договорі купівлі-продажу.

Податковий кодекс визначає, що продажем нерухомості вважається будь-який перехід права власності на нерухомість від однією особи до іншої (від продавця до покупця), за винятком успадкування та дарування цієї нерухомості.

Отже, якщо ви бажаєте продати, або обміняти свою нерухомість в Херсоні чи у будь-якому іншому населеному пункті України, – ознайомтеся зі змістом Податкового кодексу України або проконсультуйтесь у фахівців щодо сплати податків. Адже, у відповідності до ст.172.5 ПКУ, сума податку визначається та сплачується самостійно:
– особою, котра продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість до нотаріального посвідчення цих договорів (Продавець);
– особою, у власності якої перебувала нерухомість та яка відчужена за рішенням суду (суд змінив власника або визнав право власності на нерухомість з іншою особою).

У відповідності до п. 172.1 ст.172 ПКУ, не оподатковується дохід, отриманий від продажу об’єктів нерухомості, а саме: житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій ділянці), не частіше одного разу в межах податкового року, та якщо така нерухомість знаходиться у вашій власності не менше 3 років. (Зверніть увагу що дохід від продажу нежитлового приміщення, будівлі споруди оподатковуються у будь-якому разі, якщо такий продаж здійснено фізичною особою)
При відчуженні земельної ділянки її розмір не повинен перевищувати норму безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України, залежно від її призначення.

У разі продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, або іншого об’єкта нерухомості не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 ПКУ то дохід отриманий від відчуження такої нерухомості підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків.

У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу об’єкта незавершеного будівництва. (5 відсотків податку).

Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону (172.3. ст.172 ПКУ).

Під час проведення операцій з продажу об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку.
Продавці, Покупці все частіше бажають мінімізувати сплату податків та/або зборів. у Продаців зменшується сплата можливого податку у розмірі 5%, а у Покупців змешується відрахунок до Пенсійного фонду України.

С 1-го вересня 2013 року вступили в силу обмеження НБУ щодо готівкового розрахунку між фізичними та юридичними особами.

Обмеження складають 150000,00 гривень на одну операцію. Якщо сума операції перевищує 150000,00 гривень то такий розрахунок має здійснюватись в безготівковій формі.

Як нотаріус Херсона, спостерігаю те, що деякі “ріелтори” міста Херсона пропонують для продавців та покупців вказувати суму договору менше аніж дійсна вартість продажу майна, з метою укриття дійсної вартості договору та ухилення від безготівкової форми розрахунків та зменшення податкового навантаження та зменшення суми оплати обов’язкових платежів.

Цивільним кодексом України, а саме статтею 632 встановлено, що “Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін” і цим ріелтори виправдовують зазначення в договорі “будь-якої” вартості для майна що продається.

Разом з тим “ріелтори” забувають почитати інші статті цивільного кодексу, а також , наприклад статтю 203, а також сказати продавцю і покупцеві, що саме договірна ціна (реальна ціна за яку здійснюється продаж) і має бути вказана в договорі.

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України, – зміст договорів, що укладаються громадянами, не може суперечити вимогам чинного Законодавства, інтересам держави і суспільства.

Згідно з чинними нормативними актами, податок із доходів фізичних осіб є загальнодержавним податком, що поповнює державний бюджет України, так само збір до пенсійного фонду від операцій з купівлі майна є загальнодержавним збором.

Сторони зазначаючи в договорі купівлі-продажу ціну яка не відповідає дійсній вартості продажу фактично вчиняють дії, що можуть бути кваліфіковані як злочин, відповідальність за який передбачена статтею 212 Кримінального кодексу України.

Я застерігаю громадян від спроби “мінімізувати” сплату податків та інших обов’язкових платежів, при укладанні договорів відчуження, а також зазначення в договорі ціни договору відмінної від дійсної вартості об’єкта нерухомості.

Отже, умисне заниження сплати податку та збору до ПФУ при укладанні Договорів відчуження майна, в тому числі і зазначення в заниженої вартості нерухомості, дає підставу відповідним органам вимагати визнання такого Договору недійсним як правочину, який вчинений з метою, що суперечить інтересам держави та суспільства.

А відповідно до ст.228 ЦК України, у разі визнання судом правочину недійсним як такого, що вчинений з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства, то, за наявності умислу в обох сторін, у дохід держави стягується все одержане ними за даним правочином. Тобто у дохід держави стягується і отримані Продавцем кошти так і конфіскується об’єкт нерухомого майна.

Також хочу наголосити увагу на зміст статті 216 Цивільного кодексу України – Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.
Тобто, у разі визнання судом договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним, або його розірвання, з інших підстав, – продавець поверне собі квартиру, а покупець отримає гроші лише у сумі вказаній в договорі.

Бажаю Вам буди розумними і не робити поспішних вчинків, адже заощадивши зараз, можна втратити набагато більше потім.

P.S. 2016

На сьогоднішній день до всього цього додається стаття 212 Кримінального кодексу “Ухилення від сплати податків, зборів (обов’язкових платежів)”.
Вже є прецедент і щодо продавця відкрито кримінальне провадження саме за намір ухилитись від сплати податків при продажі нерухомості.

Приватний нотаріус у місті Херсоні Сперчун Олександр Олександрович, адреса розташування офісу: місто Херсон, вулиця Потьомкінська, 26 на перехресті з провулком Готельний, 9 (вхід з провулку Готельний),

Зателефонувати нотаріусу у місті Херсоні можна за тел. 39-70-05, 095-277-08-00, 067-7999-712